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項目2023年12月20日拿地

拿地企業：中海+未來科學城

拿 地 價：42.7億

樓 面 價：約3.92萬/㎡（低價拿地，但綁定了一塊商業用地）

指導價：6.6萬/㎡

項目狀態：開盤順銷、樓棟接近封頂、實景園林示範區已做好

項目地塊位置及周邊配套（上圖）

報規圖（上圖）及地塊信息0022地塊

佔地面積：1.5萬㎡

建築面積：4萬㎡

容積率 ：2.6

控 高：60m

樓 棟 數 ：7

戶 數：342

車 位 數 ：415

套均面積：117㎡

車位配比：1.2

0027地塊

佔地面積：2.8萬㎡

建築面積：6.9萬㎡

容 積 率 ：2.5

控 高：60m

樓 棟 數 ：11

戶 數：590

車 位 數 ：726

套均面積：116㎡

車位配比：1.2

項目總結

套均面積超過110㎡，看總平圖，全盤好像都是三居，四居？這……梧桐星宸笑了，觀堂府也笑了，越秀星樾也笑了，大華也笑了，等越秀現房2居的用戶，情況更加緊急

全盤沒有2梯4戶，也沒有東西向的樓棟，這都是戶型做大帶來的好處，當然對於等小戶型的同學，不算好消息

北區樓間距最大值爲64.9m，南區樓間距最大值爲66.2m，算很好的成績

（4）全盤有三個洋房：北區2#，南區3#和6#，北區洋房是爲了不檔越秀星樾採光，良心中海，要點贊（也有可能是規委要求）

（5）北地塊幼兒園爲越秀星樾配建

（6）南地塊人行出入口東大門有下沉庭院。中海朱辛莊很可能是該地區帶會所的社區或社區配套

（7）朱辛莊最改善的小區可能不是大華了，是0027地塊，中海這個盤的南區

項目優劣勢分析

1.受市場影響，中海寰宇未來已經把實景園林示範區做了出來，給業主提前吃了顆定心丸。整體大門和品質，是目前朱辛莊板塊品質最高的小區（感謝市場）

2.戶型沒有大槽點，唯一的美中不足就是得房率一般（75%-80%左右）朱辛莊板塊的新房都差不多

3.最推薦112、113、115的戶型，原因如下：戶型設計較好，三面寬舒適度較高。這個戶型面積段和戶型設計在朱辛莊板塊未來流動性方面也會比較有優勢。謹慎購買140平的大戶型（這個總價區間的房子可買海淀）

4.周邊配套較爲完善，雙地鐵交匯（8號線、昌平線），旁邊就是萬達廣場、一站地就是超級合生匯、教育也有未來科學城十一學校。從整體配套的完善性和便利性，朱辛莊板塊可成爲昌平最強板塊（沒有之一）

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