12.09億元接盤背後 城隍廟廣場能否迎來重生？

吳若凡/發自上海

2月14日，隨着司法拍賣平臺競價倒計時歸零，上海城隍廟廣場以12.09億元的價格迎來新主人。這場持續兩年的拍賣拉鋸戰終於落幕——從2023年首次流拍無人問津，到2024年二次降價仍遭冷遇，這座荒廢八年的“黃金爛尾樓”最終以低於評估價近7億元的價格成交。然而，神秘買家的入場只是故事的開始：剩餘不足20年的土地年限、累計超18億元的債務包袱，以及豫園商圈百萬方商業走廊的宏大願景，讓這場交易充滿懸念。

一場“折價50%”的豪賭

城隍廟廣場的拍賣，堪稱曲折。

2023年10月，項目首次掛牌時起拍價10億元，疊加債權本金及利息合計18.76億元，評估價高達23億元，市場參考單價1.48萬元/平方米。然而，複雜的產權糾紛、累計超5000萬元的爛尾維護成本，以及剩餘20年的土地年限（至2044年），讓潛在投資者望而卻步。

一年後的2024年9月，項目二次拍賣起拍價降至14.245億元，評估價縮水至20.35億元，單價跌至1.22萬元/平方米，但仍以流拍告終。

直至2025年1月，一位來自浙江的神秘買家最終以12.09億元成交，較首次評估價折價超50%。

資料顯示，此次的競價標的上海城隍廟廣場項目，位於黃浦區豫園街道560街坊1/3丘，建築面積36087.9平方米，現爲施工改建停工狀態……2022年6月30日，北京市第四中級人民法院委託上海申房房地產估計有限公司作出的申房司法估（2022）第0003號《房地產估價報告》顯示，該處項目的價值20.22億元。

“這不是抄底，而是一場與時間的對賭。”一位參與競拍的機構人士坦言，“若改造耗時3年，剩餘經營期僅16~17年，年化回報率需超15%才能覆蓋成本，壓力巨大。”

這場低價交易的背後，是城隍廟廣場18年來從外資寵兒淪爲“商業廢墟”的歷程。

2006年，美國基金嘉沃投資與科瑞格公司以8.7億元拿下項目，試圖打造高端商業體“豫龍坊”。2008年開業時，其玻璃幕牆設計與豫園青瓦白牆的明清建築格格不入，二、三層商鋪空置率近乎100%，首年虧損超3000萬元。

2009年盈石資產轉向快時尚，招商率短暫回升至80%，但世博會後客流斷崖式下跌，2013年商戶續租率暴跌至50%。

此後，接盤者光耀東方集團的入場，成爲壓垮項目的最後一根稻草。2013年~2016年，該集團在全國激進收購超10個爛尾項目，耗資逾百億元，導致城隍廟廣場改造預算從3億元飆升至8億元。

2016年房地產調控收緊後，資金鍊徹底斷裂，疊加實控人猝逝引發的家族內鬥，項目於2017年徹底停工，爛尾八年累計損耗超5000萬元。

“外資錯判文化基因，民企沉迷資本遊戲，最終讓‘黃金地塊’淪爲資本博弈的犧牲品。”一位商業地產研究者總結。

重生挑戰

此次新東家的入場，讓城隍廟廣場的命運與上海城市更新的宏大敘事緊密相連。這座佔地3.2萬平方米的商業體，若想掙脫爛尾陰霾，需在有限時間內破解三重難題。

作爲串聯金陵東路高端商務區與BFC外灘金融中心的“咽喉”，城隍廟廣場的地理卡位戰略價值毋庸置疑。然而，豫園商圈年客流量超3000萬人次中，70%爲外地遊客，人均消費不足百元。

對於整個大豫園版圖來說，城隍廟廣場又是不得不盤活的一個節點，可以完全打通從金陵路嘉裡、露香園到豫園、豫園二期、福佑地塊、BFC的商業走廊，總商業面積將接近100萬平方米，不僅僅是上海最大的商業組團之一，也是上海人流量最大的商業組團之一。

另一方面，土地年限則是另一道緊箍咒。目前，城隍廟廣場所屬地塊的使用年限到2044年，目前僅剩餘20年時間，如果接手改造完成後，僅剩17-18年的經營期，勢必無法覆蓋傳統商業地產的回報週期。

一位接近交易的投資人坦言，“要麼成爲上海文旅商融合的地標，要麼爲城市再添一座‘昂貴的廢墟’。”

58安居客房產研究院院長張波表示， “城隍廟廣場的困境本質上是歷史街區商業化的共性難題——既要保留文化符號，又要滿足資本回報。若僅靠‘網紅化’改造，很可能重蹈短期爆火、長期空置的覆轍。”

一位不願具名的商業地產人士認爲，項目的突破口在於“輕資產+強IP”模式。“通過引入外部品牌聯合運營，降低重投入風險，同時挖掘豫園獨有的文化IP，比如與故宮文創團隊合作開發限定產品，將客流轉化爲品牌溢價。”

城隍廟廣場能否“重生”，尚需時間來驗證。